Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist für Vermieter oft ein schwieriger Schritt, insbesondere wenn Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Ein häufig diskutiertes Thema ist die sogenannte Schonfristzahlung und deren Auswirkungen auf Kündigungen. Während die Schonfristzahlung eine außerordentliche fristlose Kündigung abwenden kann, bleibt eine ordentliche Kündigung dennoch oft bestehen. Vermieter sollten die Unterschiede im Mietrecht verstehen und ihre Möglichkeiten der Kündigung strategisch nutzen.
Die Schonfristzahlung – Was bedeutet das?
Laut § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hat der Mieter die Möglichkeit, eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam zu machen, wenn er die offenen Mietschulden spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig begleicht. Diese Regelung soll Mietern in finanziellen Notsituationen eine zweite Chance geben.
Ordentliche Kündigung bleibt bestehen
Wichtig für Vermieter: Eine ordentliche Kündigung kann auch dann Bestand haben, wenn der Mieter durch eine Schonfristzahlung die fristlose Kündigung abwendet. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Grundsatzurteil klargestellt, dass die Schonfristzahlung nur auf die außerordentliche Kündigung wirkt. Die ordentliche Kündigung, die meist parallel ausgesprochen wird, bleibt davon unberührt.
Unterschiede zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung
Außerordentliche fristlose Kündigung:
Voraussetzung: erhebliche Pflichtverletzungen, z. B. Mietrückstände in Höhe von zwei vollen Monatsmieten.
Ziel: Sofortige Beendigung des Mietverhältnisses.
Wirkung: Durch Schonfristzahlung heilbar.
Ordentliche Kündigung:
Voraussetzung: Wiederholte oder andauernde Pflichtverletzungen, z. B. häufige verspätete Mietzahlungen.
Ziel: Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Kündigungsfrist.
Wirkung: Nicht durch Schonfristzahlung heilbar.
Strategische Vorgehensweise für Vermieter
Parallele Kündigungen aussprechen: Vermieter sollten in Fällen von Mietrückständen sowohl eine außerordentliche als auch eine ordentliche Kündigung aussprechen, um sich rechtlich abzusichern.
Dokumentation von Verstößen: Häufige oder wiederholte Pflichtverletzungen sollten sorgfältig dokumentiert werden, da sie eine ordentliche Kündigung rechtfertigen können.
Rechtliche Beratung: Die Komplexität des Mietrechts erfordert eine fundierte juristische Prüfung. Jede Kündigung sollte den individuellen Umständen angepasst sein, um erfolgreich durchgesetzt zu werden.
Fazit
Vermieter können durch eine geschickte Kombination aus außerordentlicher und ordentlicher Kündigung sicherstellen, dass sie nicht dauerhaft an säumige Mieter gebunden sind. Die Möglichkeit der Schonfristzahlung beschränkt sich auf die außerordentliche Kündigung und bietet Vermietern eine solide Grundlage, um das Mietverhältnis dennoch zu beenden.
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