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Vermietertagebuch (Teil IX): Wenn der Vermieter die Wohnungstür ausbaut - Was tun bei Mietrückständen?

annahenkelmann1

Aktualisiert: 25. Okt. 2024

Ein aktueller Fall sorgt für Aufsehen. In Stolberg hat ein Vermieter die Wohnungstür des Mietobjekts gepfändet. Vermieter sehen sich leider immer wieder mit Mietern konfrontiert, die ihre Zahlungen nicht leisten. In der Praxis führt dies oft zu Frustration, insbesondere wenn rechtliche Schritte scheinbar lange dauern. Manch ein Vermieter denkt in seiner Verzweiflung vielleicht daran, durch drastische Maßnahmen wie den Ausbau der Wohnungstür den Druck auf den Mieter zu erhöhen. Doch was bedeutet das rechtlich, und welche Alternativen gibt es?



Vermieterbrief

Der Vermieter veranlasst der Ausbau der Wohnungstür: Was das Gesetz sagt


Auch wenn es verständlich ist, dass Vermieter bei ausbleibenden Mietzahlungen handeln wollen, ist der Ausbau der Wohnungstür keine legale Option. Nach § 858 BGB ist dies als verbotene Eigenmacht anzusehen. Ein Mieter hat das Recht auf ungestörten Gebrauch der Mietsache, und dazu gehört auch der Zugang zur Wohnung (§ 535 BGB). Der Ausbau der Tür stellt somit eine Verletzung dieses Rechts dar.


Risiken für Vermieter: Straf- und Zivilrechtliche Konsequenzen


Trotz des Ärgers über ausstehende Zahlungen sollten Vermieter die rechtlichen Konsequenzen eines solchen Handelns nicht unterschätzen. Zwei Bereiche sind hier besonders relevant:

  1. Nötigung (§ 240 StGB): Der Ausbau der Tür, um den Mieter zur Zahlung zu zwingen, könnte als strafbare Nötigung ausgelegt werden. Es handelt sich hierbei um einen unzulässigen Eingriff in die Entscheidungsfreiheit des Mieters.

  2. Sachbeschädigung (§ 303 StGB): Sollte beim Ausbau der Tür Schäden entstehen, könnte dies als Sachbeschädigung gewertet werden.


Mögliche Reaktionen des Mieters


Mieter, die sich durch den Ausbau der Tür in ihren Rechten verletzt fühlen, haben verschiedene Möglichkeiten, rechtlich gegen den Vermieter vorzugehen:

  • Schadenersatzforderungen: Wenn der Mieter durch den Ausbau Kosten oder Unannehmlichkeiten erleidet, kann er Schadenersatz verlangen.

  • Mietminderung (§ 536 BGB): Da die Wohnung ohne Tür nicht vollständig genutzt werden kann, steht dem Mieter womöglich eine Mietminderung zu.

  • Einstweilige Verfügung: Der Mieter könnte gerichtlich durchsetzen, dass der Vermieter die Tür wieder einbaut und künftige Eigenmächtigkeiten unterlässt.


Vermieterrechte bei Mietrückständen: Was ist erlaubt?


Auch wenn der Ausbau der Tür keine rechtliche Lösung ist, gibt es klare, effektive Wege, wie Vermieter gegen säumige Mieter vorgehen können:

  1. Mahnungen: Eine formelle schriftliche Mahnung, in der die ausstehende Zahlung gefordert wird, ist der erste Schritt. Diese dient auch dazu, den Zahlungsrückstand zu dokumentieren.

  2. Fristlose Kündigung (§ 543 BGB): Bei einem Mietrückstand von zwei Monatsmieten oder mehr kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Es ist wichtig, dabei alle gesetzlichen Vorgaben zu beachten.

  3. Zahlungsklage: Sollte der Mieter die Miete trotz Kündigung nicht zahlen, kann der Vermieter gerichtliche Schritte einleiten, um die Forderungen durchzusetzen.

  4. Räumungsklage: Zieht der Mieter trotz Kündigung nicht aus, bleibt nur der gerichtliche Weg der Räumungsklage, um die Wohnung zurückzuerlangen.


Schadensbegrenzung nach dem Ausbau der Tür: Was tun?


Ist es bereits zu einem Ausbau der Tür gekommen, sollte der Vermieter schnell handeln, um größere rechtliche Probleme zu vermeiden:

  • Wiederherstellung der Tür: Die Tür sollte umgehend wieder eingebaut werden, um den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung wiederherzustellen.

  • Schriftliche Erklärung: Der Vermieter sollte dem Mieter schriftlich mitteilen, dass die Situation bereinigt wird und gleichzeitig die Zahlung der Mietrückstände erneut anmahnen.

  • Vergleichsverhandlungen: Oft lässt sich durch eine außergerichtliche Einigung, z. B. einen Zahlungsplan oder einen Vergleich, eine schnelle und kostengünstige Lösung finden.


Präventive Maßnahmen: So schützen sich Vermieter


Um in Zukunft solche Situationen zu vermeiden, sollten Vermieter schon im Vorfeld geeignete Maßnahmen treffen. Dies kann durch höhere Kautionen, Bürgschaften oder eine klare Kommunikation im Vorfeld geschehen, um spätere Mietausfälle zu minimieren.


Das Recht auf Ihrer Seite – aber auch die Realität im Blick


Auch wenn Mietrückstände ärgerlich sind, sollten Vermieter auf rechtlich saubere Wege setzen, um ihre Ansprüche durchzusetzen. Der Ausbau einer Wohnungstür mag kurzfristig attraktiv erscheinen, kann jedoch zu erheblichen rechtlichen Problemen führen. Stattdessen bieten Mahnungen, Kündigungen und gerichtliche Schritte den rechtlich korrekten Weg, um Mietrückstände einzufordern.

Zugegeben: In der Realität mag es durchaus Fälle geben, in denen Vermieter erst nach dem Wiedereinbau der Tür die Rückstände sehen oder die Mieter ohne Ankündigung verschwinden. Das ist die harte Realität. Doch rechtlich sollte stets der korrekte Weg eingeschlagen werden – alles andere könnte langfristig mehr schaden als nützen.

Wenn Sie die Tür bereits ausgebaut haben oder präventive Maßnahmen ergreifen möchten, steht Ihnen die Kanzlei HENKELFRAU unter info@henkelfrau.com oder telefonisch unter +49 155 66150207 zur Seite. Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Ansprüche durchzusetzen und beraten Sie in allen rechtlichen Fragen rund um das Mietrecht – denn Recht und Realität gehen manchmal unterschiedliche Wege.


Zusammengefasst: Welche Gesetze können Anwendung finden?


Sowie: Gefährdung der Gesundheit des Mieters (Sicherheitsaspekte, Kälte, Witterung etc.)



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